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      [案由]

  某拍卖公司于接受通泰工程实业总公司的委托,拍卖位于该市西矿街于口流路十字路口西北角通泰大厦在建工程。

  该在建工程经市计划委员会批准,通泰工程实业总公司投资与原红旗汽修厂联建(现市挂车制造厂),经市城市规划设计管理局批准,于1993年11月动工新建,1994年底主体工程全部完工,占地约5.8亩(该地市挂车制造厂于2003年12月补办土地证,属工业划拨土地)。但直至今未能完工,属在建工程(烂尾楼)。

  接受委托后,拍卖公司对该标的进行了权属审查,根据国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》理顺了所有权和处置权的关系。利用各种形式及媒介进行了大量宣传,并两次在媒介上发布拍卖公告,对标的物及相关手续资料进行了为期10天的预展。在《拍卖标的简介》中特别注明,该标的拍卖成交款中已含市挂车制造厂占地拆迁补偿等费300万元,但土地过户等有关国家税费由买受人承担。

  拍卖会上,又宣布了《拍卖规则》和《本次拍卖会实施细则》,并一再提醒本公司所提供标的有关方面资料仅供竞买人参考,所拍标的均以预展实际状况为准不承担任何暇疵担保责任。拍卖会依法举行,市工商行政管理局杏花岭分局派员进行了全程监督,自然人张志军以1350万元竞得该标的,现场签署了《拍卖成交确认书》,履行了交款义务,并办理了交割手续。

  2007年3月,买受人张志军以未经土地部门批准、地应随房走之规定为由,诉至市万柏林法院,要求判定拍卖无效。拍卖公司认为:拍卖程序合法,且拍卖成交已交割完毕。拍卖标的是在建工程建筑本身,并不包括土地,买受人完全可以通过建筑物权益的取得,再行办理土地手续。况且拍卖公司对该在建工程的暇疵也作了充分地说明和提示,并进行了证照、文件、资料的展示。因此认为买受人的要求既不合法又不合理。

  由于本案属该省拍卖争议首案,且标的数额巨大,且该市法院未审理过类似的案件。

[问题]

  1、在建工程即建筑物本身的拍卖是否适用地随房走的法律规定,是否涉及拍卖无效?

  2、未经土地部门审批的在建工程拍卖是否有效?

  3、联建在建工程(烂尾楼)是否可作为拍卖标的拍卖?

[中拍协回复]

  一、关于在建工程是否可以作为拍卖标的的问题。

  根据《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”和第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的”的规定,不得作为拍卖标的的物品,应当是国家禁止买卖的物品或者财产权利,此类禁止买卖的物品或者财产权利国家都有明确的法律、行政法规加以具体的规定。

  我国并不禁止房地产(包括在建工程)的交易活动,虽然房地产在交易中可能出现证照不齐的现象,会影响到标的物的转让,但并不能因此将此类标的物归入法律、行政法规规定禁止买卖的物品或财产权利的范畴。

  二、根据《拍卖法》第八条 “依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续”的规定,一些特定物品或财产权利,例如烟草、危险品、爆炸品、麻醉品以及文物等,根据国务院的规定,在转让前需要经过国家指定的机关予以审核,在办理了审批手续后,才能转让,这些物品在拍卖前应当办理审批手续。

  三、在市场经济环境下,商品均带有瑕疵属性,除物质本身的缺陷外,有时还具有权利瑕疵,如证照不全、先期租赁、重复抵押等,带有权利瑕疵的标的物,可能影响到交易的价格以及可能出现的交易风险,但不是禁止转让或者不能转让的物品或者财产权利。

  在建工程包括所谓烂尾楼在内的建筑物,因缺少相应原证照,属于具有权利瑕疵的标的物。在计划经济时期,由于各种原因导致出现大量带有权利瑕疵的历史遗留问题,这些问题正是需要通过当前包括拍卖在内的市场方式加以解决。拍卖也因此在我国现行的企业改制、资产转让等活动中,发挥了重要的作用。

  四、具有权利瑕疵的标的物,在转让中因其存在瑕疵而会直接影响到成交价格。本案中,拍卖公司拍卖的在建工程(烂尾楼),成交价格明显低于当前市场价格,正是其瑕疵影响所致。根据我国城市房地产法的规定,缺少房地产证明的,可以进行补办,补办的顺序为先补办房产证明,然后持补办的房产证明办理土地使用权证明。

  拍卖公司根据《拍卖法》第六十一条规定精神,在拍卖前已经向竞买人声明了标的物存在的瑕疵,并按标的现状进行了展示,竞买人在拍卖前已经对标的物进行了了解,拍卖公司已经履行了《拍卖法》规定的程序和义务,竞买人在拍卖现场做出的应价行为,是竞买人的真实意思表达,竞买人应当对其竞买行为承担法律后果。而不能因标的物的瑕疵,不履行拍卖合同。

  综上所述,该拍卖公司本场拍卖会主体合格,程序合法,在拍卖前已经声明标的物存在的瑕疵,并且在拍卖成交后和买受人签署了成交确认书,买受人到期不能根据合同的约定履行其买受义务,形成违约。买受人应当对其违约责任承担法律后果。

   

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