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     安置房设计建设要适应拆迁安置的需要

    一、当前住宅拆迁安置的主要矛盾

    (一)安置房设计的面积和拆迁需安置的面积不相符

    安置房设计的面积过大,被拆迁户需交付巨额的安置差价款,经济方面无法承受。如2006年温州市江滨路某地块,新建安置房面积从80到160平方米,对照该地块原拆面积普遍需增加20到30平方米,而当时房屋的市场价已高达每平方米1万多元。被拆迁户在原拆面积之外,另需缴纳几十万元超出面积的房款,普遍不能承受。

    (二)安置房设计布局不合理、实用性不高

    被拆迁户对照原拆房屋,感觉安置房虽新却布局固定、相对可变性小、利用率低,对几代人同住的大家庭,相同面积的安置房甚至无法解决最起码的居住问题。

    (三)安置房设计套型单一,被拆迁户选择的余地小

    拆迁牵涉到千家万户,被拆迁户的需求也多种多样,而安置房一般按面积设计,相同面积的安置房往往套型相同,无法满足各种不同情况被拆迁户的实际居住要求。

    二、造成矛盾的主要原因

    (一)解决安置的方法过于简单,安置房设计脱离需求

    拆迁安置房不同于商品房,首先是服务对象不同,商品房的服务对象是那些经济条件有一定积累、有意愿、有计划地选择住房的人:而拆迁安置房服务的对象是广大被拆迁户,他们是因为城市建设的需要,在没有充分准备、计划的情况下,被动接受住房改造。所以被拆迁户一方,在应对拆迁时在资金的储备、房产的分割等方面会存在实质性的矛盾。

    拆迁安置房是用于被拆迁户选择产权调换的一种补偿方式,是房地产交易的一种特殊形式,是在同一个时间点以房易房,同时完成“买房”和“卖房”两种行为。2001年修订的懒市房屋拆迁管理条例》(以下称新《条例》)第二十五条规定:实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁入应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换的房屋的价格,结清产权调换的差价。这充分体现了“等价有偿,公平交易”的原则,且前提是被拆迁户要能“接受”。所以安置房设计盲目过大或过小,不符合被拆迁户的需求或承受能力,会造成这种“特殊交易”的矛盾。

    (二)对安置房设计不够重视,特别是对小户型的设计不重视

    随着房地产业的升温,商品房走俏,小面积的安置房设计受到很大的冲击,往往被认为“低档次”、设计单一、实用性差。在安置房设计时往往为控制安置面积,设计的套型在房屋的开间尺寸上做文章,以――种类型套型简单地从房屋开间3米、3.3米等递增,逐步增加面积,来应对不同面积安置房。

    (三)过多考虑经济帐,忽视安置房套型布局的合理性和实用性

    在规定的容积率、绿化率等标准限制下追求最大的建筑面积,如加长房屋的进深、封闭阳台、减少露台等,以达到最大的利润空间。如温州市江滨路某地块出现个别建筑面积110多平方米的房屋进身达21米长、只有一个朝南房间的极不合理套型,引起被拆迁户的强烈不满,最后不得不采取经济补偿,被拆迁户才勉强接受。

    三、解决方法

    (一)改变“重拆迁、轻安置”的思想,重视安置房的设计、建设

    在旧城改造中,往往存在重拆迁、轻安置的思想和做法。新《条例》第二十八条规定:拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。这是针对部分拆迁人不重视安置,提供的安置房质量、功能、环境等方面都比较差,严重侵害被拆迁人利益现象而增加的条款。所以对安置房的设计建设,应提高认识、转变理念,充分体现新《条例》精神,尽量满足被拆迁人的要求,使他们真正“安居”,并体验到旧城改造的好处。

    (二)做好拆迁地块的前期调查摸底工作,了解被拆迁户的安置要求

    拆迁的前期工作包括多方面工作,其中对被拆迁户入户的调查摸底,掌握拆迁地块的拆迁户数、面积分布及被拆迁户家庭成员组合、分户情况等,是一项非常重要的工作。安置房设计面积相匹配,符合被拆迁户安置需求,安置房建设的房源充足,是下一步安置工作顺利进行的前提保证。

    (三)安置房设计要考虑安置时的可操作性

    1.安置房设计的面积大小分隔要均匀

    旧房拆除的面积大小不等,新房安置面积也要先分档,可以是相差5平方米为一档,也可以是相差10平方米为一档甚至更大,应按具体情况而定。这样就可在安置中减少个别被拆迁户出现面积跳跃的幅度过大或过小而造成的不合理。

    2.安置时以面积划分档次为单位进行认购,每单位中房屋的层次、朝向、分布的比例要均匀

    针对按面积大小划分档次供被拆迁户认购的情况,安置房设计时要做到同一面积档次中“好、坏”搭配,避免人为造成不公平、不合理现象。

    3.以面积划分档次为单位进行认购,每单位的房屋套型布局要尽可能多样化

    针对被拆迁户需安置的情况复杂多样,有家庭人口众多需多卧室的,有年轻时尚需大客厅的等等。所以安置房套型设计应在需求情况调查的基础上,进行多样化设计并有所侧重。 4.在符合国家相关法律、法规、规范的前提下,安置房设计还要充分考虑适用性

    所谓“适用”,首先是应能满足人体工效学的最低需要。应根据人的生理、心理要求在有限的面积范围,组织并合理分配各功能空间的位置与大小,达到最佳的平面利用率。安置房的设计,特别是小面积户型,多一处拐弯就是使用上的浪费。在满足结构安全的情况下应减少纵横墙体的设置,使结构合理而简洁。按照现代人的习惯,做到以起居室(厅)为中心,紧凑合理,以开门见厅为普通模式。

    5.安置房的设计要考虑灵活性、可变性

    目前安置房的标准较低,而随着我国的经济发展和住宅二级市场的成熟,人们对住房条件的要求变化很快,所以安置房的套型设计必须考虑今后的可改造性,即可变性。这种可变的需求,主要体现在套型面积的扩大(兼并)与设备的更新、居室的调整和装饰的变换上。而随着国家标准要求的变化,多层住宅均采用框架结构,更为住宅的可变性设计提供了空间。

   

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